Krajowa Rada Spółdzielcza, zaniepokojona licznymi sygnałami ze strony członków spółdzielni mieszkaniowych, którzy po 9 września 2017 r. stracili członkostwo w spółdzielniach, zwróciła się w dniu 8 sierpnia br.  do Ministra Inwestycji i Rozwoju, Jerzego Kwiecińskiego z prośbą o zmianę przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych 

W piśmie z 8 sierpnia br. prezes Zarządu KRS, dr inż. Mieczysław Grodzki, zwraca się do ministra Jerzego Kwiecińskiego:

Działając w imieniu Krajowej Rady Spółdzielczej, na podstawie art. 259 § 2 pkt 3  ustawy z dnia 16 września 1982 r.  Prawo spółdzielcze, (Dz.U. 2018 poz. 1285) zwracam się do Pana Ministra z wnioskiem o podjęcie czynności mających na celu zainicjowanie procesu legislacyjnego zmierzającego do zmiany ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. 2018. poz. 845), poprzez zmianę treści tej ustawy wynikającej ze zmian  wprowadzonych  od 9 września 2017 r. ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy  - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596).    

    UZASADNIENIE

KRS, jako naczelny  organ  spółdzielczy reprezentujący  polski ruch spółdzielczy, otrzymuje liczne sygnały od spółdzielni mieszkaniowych oraz od mieszkańców lokali w budynkach spółdzielczych (do niedawna członków spółdzielni mieszkaniowych) dotyczące problemu m.in. pozbawienia członkostwa w spółdzielniach mieszkaniowych oraz  zwrotu wniesionych do spółdzielni udziałów.

Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596) - dalej również ustawa nowelizująca - która weszła w życie 9 września 2017 r. dokonała gruntownej zmiany w zakresie działania spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce. Ustawodawca zdecydował bowiem, że członkostwo w spółdzielni powinno powstawać z mocy prawa i przysługiwać wyłącznie osobie związanej węzłem prawnym ze spółdzielnią.

  Zgodnie z art. 1 ust. 2a) ustawy z dnia 20 lipca 2017 r., którym  zmieniono  art. 3 ust. 1 ustawy  o spółdzielniach mieszkaniowych (dalej uosm.), od 9 września 2017 r. członkiem spółdzielni jest osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych albo miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych:

1. której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego;
2. której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
3. której przysługuje roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;
4. której przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu,
5. będąca założycielem spółdzielni, z tym, że członkostwo założycieli ustanie jeżeli w ciągu trzech lat od chwili wpisania spółdzielni do Krajowego Rejestru Sądowego spółdzielnia nie ustanowi na ich rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa odrębnej własności lokalu albo nie dojdzie do zawarcia umowy o budowę lokalu.

 Dodatkowo, w myśl  art. 4 ustawy nowelizującej Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo w spółdzielni.

Niezaprzeczalnym faktem jest, iż w wyniku ustawy nowelizującej, z uwagi na brak tytułu prawnego do lokalu w zasobach spółdzielni, określonego w art.3 ust.1 u.s.m., z dniem 9 września 2017 r. straciły członkowstwo w spółdzielni m.in.  osoby, którym:

1. przysługuje ekspektatywa (roszczenie) o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
2. członkowie tzw. spółdzielni „popegerowskich”
3. członkowie spółdzielni, których jedynym majtkiem wspólnym jest infrastruktura techniczna niezbędna do korzystania z lokali/budynków mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość (udział w mieniu wspólnym). 

Potwierdziło to Ministerstwo Infrastruktury (w piśmie „Analiza przepisów ustawy z 20 lipca 2017 r. (...)” zamieszczonym na stronie internetowej Ministerstwa Infrastruktury) cyt: Wskazany przepis jest konsekwencją rozwiązania wprowadzonego w art. 3 usm, zgodnie z którym członkami spółdzielni mogą być wyłącznie osoby związane ze spółdzielnią węzłem prawnym. Przepis art. 4 ma celu wyeliminowanie spośród członków spółdzielni osób, które nie spełniają odpowiedniego kryterium.

    Ad.1.

Aktualnie ekspektatywa (roszczenie) o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dotyczy osób, które w przeszłości uzyskały spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu położonego w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym. Zgodnie z  uchwałą siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 24 maja 2013 r. (sygn. akt III CZP 104/12), spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi ekspektatywę tego prawa; niedopuszczalne jest założenie księgi wieczystej w celu jej ujawnienia. Z licznie płynących do Krajowej Rady Spółdzielczej sygnałów wynika, że powyższy problem może dotykać nawet około 500 000 osób w skali całego kraju. W samym m.st. Warszawa, problem ten dotyka około 100 000 mieszkańców.  

Krajowa Rada Spółdzielcza jest informowana o pozbawianiu członkostwa osób, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym. W wielu przypadkach osoby te posiadają księgi wieczyste dla w/w prawa, założone jeszcze przed uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2013 r., III CZP 104/12, w których to księgach jako prawo podmiotowe nadal widnieje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego.

Uważamy, że sprawa jest poważna i godzi w interesy spółdzielców. Utrata członkostwa przez osoby zamieszkujące w budynkach posadowionych na gruntach o nieuregulowanym stanie prawnym, prowadzi do swego rodzaju ubezwłasnowolnienia tych osób, ponieważ o ich losie decydują inni. Z listów mieszkańców budynków spółdzielczych dotkniętych tym problemem, wyłania się poczucie krzywdy za obciążenie ich negatywnymi skutkami braku uregulowania kwestii własności gruntów, a także poczucie żalu i braku sprawiedliwości z powodu odebrania prawa do decydowania o tak istotnym aspekcie życia, jakim jest sfera zamieszkania. Niewątpliwie, w ocenie Krajowej Rady Spółdzielczej,  powyższa sytuacja godzi w poczucie bezpieczeństwa i narusza godność tych osób.

 Ad. 2. 

„Spółdzielnie popegeerowskie” zakładane były wyłącznie w celu zarządzania przekazanym im mieniem po dawnych zasobach mieszkaniowych PGR, o którym mowa w art.44 ustawy z 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz.91 ze zm.), a aktualnie jedynym ich majątkiem są ew. nieruchomości wspólne zapewniające mieszkańcom dostawę  mediów.  

Utrata  członkostwa przez byłych pracowników i  członków  zamieszkujących w tzw. „spółdzielniach popegeerowskich”  na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r.  jest sprawą szczególnie wrażliwą społecznie i bolesną dla tych osób. Skutkiem utraty  członkostwa  przez w/w osoby jest również to, że od tego dnia w spółdzielniach nie funkcjonują  organy stanowiące tj rada nadzorcza (komisja rewizyjna) i walne zgromadzenie członków uprawnione do podejmowania decyzji, określonych w art. 38 i 46 ustawy Prawo spółdzielcze (dalej Ps) s, a  ponadto - myśl art.113 § 1 pkt 2 Ps - występuje obowiązek postawienia tych spółdzielni w stan likwidacji. W sytuacji braku organów samorządowych, przeprowadzenie  postępowania likwidacyjnego tych spółdzielni należeć będzie do obowiązków związków rewizyjnych, w których ewentualnie spółdzielnie te są zrzeszone (wg. zebranych danych ok. 120 podmiotów jest zrzeszonych w związkach rewizyjnych) oraz Krajowej Rady Spółdzielczej -  z uwagi na  pełnienie  funkcji wynikającej z art. 259 § 3 Prawa spółdzielczego, czyli związku rewizyjnego w stosunku do spółdzielni niezrzeszonych w takim związku (wg. zebranych danych jest to ok. 400 podmiotów) lub ostatecznie - w myśl art. 93 § 7 u.s.m. - do  ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Podmioty te, w tym Krajowa Rada Spółdzielcza - w trybie art.118 § 3 Ps -  upoważnione są do wyznaczenia likwidatora, a zgodnie z art.126 § 2 - do zatwierdzenia sprawozdania finansowego. Z kolei, uprawnienia organu właściwego  do podziału majątku - przewidzianego w art. 125  § 5 Ps - zdaniem Krajowej Rady Spółdzielczej - przejmuje związek rewizyjny, w którym spółdzielnia ta jest zrzeszona lub Krajowa Rada Spółdzielcza lub też  minister właściwy ds. budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. 

Należy podkreślić także, w razie postawienia spółdzielni w stan likwidacji, zgodnie z art. 125 § 5b Ps, do spółdzielni mieszkaniowych nie stosuje się przepisu art.125 § 5a Ps stanowiącego o możliwości - zgodnie z uchwałą ostatniego walnego zgromadzenia - podziału między członków pozostałego po likwidacji majątku w całości lub części; zatem dotychczasowi członkowie pozbawieni zostaną prawa do posiadanego dotychczas mienia wspólnego. 

Biorąc pod uwagę liczbę  tych spółdzielni oraz fakt, iż nie dysponują one - co do zasady - profesjonalną kadrą zarządzającą, a przede wszystkim majątkiem niezbędnym do przeprowadzenia likwidacji, wykonanie tego pracochłonnego i kosztownego obowiązku nie znajduje uzasadnienia ekonomicznego i organizacyjnego, zwłaszcza, że przynosi „zło” społeczne byłym członkom i  mieszkańcom „spółdzielniach popegeerowskich”. Zarówno związki rewizyjne, jak i KRS, nie dysponują środkami finansowymi i organizacyjnymi zapewniającymi przeprowadzenie tego postępowania, a dodatkowo pojawia się obawa co do  sensu ponoszenia takich wydatków.

Sposób, w jaki ustawodawca narzucił „spółdzielniom popegeerowskim” konieczność likwidacji budzi nasze uzasadnione wątpliwości co do konstytucyjności przyjętych rozwiązań. W większości przypadków mieszkanie jest jedynym majątkiem członków zamieszkujących tereny popegeerowskie. Spółdzielnie te występują na terenie całego kraju; powstały na obszarach wiejskich, z reguły oddalonych od większych ośrodków miejskich, Mieszkańcy tych budynków zostali zaskoczeni nowym rozwiązaniem legislacyjnym, które z mocy prawa, bez żadnego okresu przejściowego pozbawiło ich członkostwa w spółdzielni. Ponadto, brak zainteresowania procesem likwidacji spółdzielni ze strony zarządu i byłych członków, a także brak środków na jej przeprowadzenie, w skrajnych przypadkach uniemożliwi jej  skuteczne przeprowadzenie.

Mając powyższe na uwadze, a w szczególności aspekt społeczny oraz troskę o byłych pracowników i członków zamieszkujących w spółdzielniach „popegeerowskich” podjęcie inicjatywy ustawodawczej w zakresie zmiany ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w tym zakresie jest jak najbardziej uzasadnione. 

  Ad.3.   

Identyczny problem dotyczy także  spółdzielni domów jednorodzinnych, których jedynym majątkiem jest infrastruktura techniczna niezbędna do korzystania z lokali/budynków mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość (byli członkowie posiadają udział w mieniu wspólnym). Podobnie jak w przypadku spółdzielni popegerowskich, utrata członkostwa przez te osoby jest dla nich sprawą wyjątkowo  bolesną. Zrzeszeni w spółdzielni mieli bowiem poczucie bezpieczeństwa nie tylko własnego ale również budynku, w którym mieszkają. 

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, iż nie wydaje się prawdopodobne, by intencją ostatnich zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tak długo oczekiwanych przez środowisko spółdzielców, było pozbawienie tak licznej grupy obywateli ich praw, proponujemy zmianę dotychczasowego art. 4 ustawy nowelizującej (Dz.U. z 2017r. poz.1596) poprzez wyłączenie z wymienionego w nim katalogu członków, którzy tracą członkostwo w spółdzielni tj.:

• osób, którym przysługuje ekspektatywa (roszczenie) o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
• członków spółdzielni, które były zakładane w celu zarządzania przekazanym im mieniem, o którym mowa w art. 44 ustawy z 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2018 r.po.91 ze zm.) oraz
• członków spółdzielni posiadających  udział w mieniu wspólnym spółdzielni. 

i  jego następujące  brzmienie:

  art.4 - Członek spółdzielni, któremu w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo prawo odrębnej własności lokalu oraz któremu nie przysługuje roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu lub roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, traci z tym dniem członkostwo
w spółdzielni, z wyłączeniem:

1. osób, którym przysługuje ekspektatywa (roszczenie)  o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
2. członków spółdzielni, które były zakładane w celu zarządzania  przekazanym im mieniem o którym mowa w art. 44 ustawy z dnia 19 października 1991r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2018 r. poz.91 ze zm.) oraz 
3. członków spółdzielni posiadających  udział w mieniu wspólnym spółdzielni. 

Krajowa Rada Spółdzielcza, a wraz z nią rzesza osób, które utraciły członkowstwo w SM, będzie ogromie wdzięczna za zainteresowanie się tak wrażliwą społecznie i bolesną dl tych osób sprawą, związaną z utratą przez nich członkostwa w tych spółdzielniach.

Drugim istotnym problemem, jaki wiąże się ze zmianą ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych od 9 września 2017 r. jest  brak przepisów  w sprawie zwrotu  wpłaconych uprzednio udziałów przez osoby, które nie są już członkami spółdzielni lub nadal będący jej członkami. W myśl art.1 ust.9  u.s.m. (...) od 9 września 2017 r. do spółdzielni mieszkaniowych nie mają zastosowania przepisy  ustawy Ps dotyczące m.in. udziałów. Jednocześnie ustawodawca w ustawie tej nie określił, co ma się stać z dotychczas wniesionymi udziałami, w tym z udziałami  wniesionymi przez członków spółdzielni, których członkowstwo ustało w wyniku wprowadzonych zmian. Ustawa ani nie nakazuje, ani nie zakazuje ich zwrotu; nie określa też procedury postępowania w tej sprawie. W sprawie ewentualnego zwrotu udziałów - gdy były, lub aktualny członek  zażąda ich zwrotu - nie można zastosować rozwiązań przyjętych w statucie spółdzielni, bowiem jak wynika z art. 8 ust. 2 ustawy z  20 lipca 2017 r. W razie sprzeczności między postanowieniami statutów spółdzielni a przepisami niniejszej ustawy, stosuje się przepisy tej ustawy. W tej m.in. sprawie wypowiedziało się Ministerstwo Infrastruktury w cyt. wyżej piśmie „Analiza przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r.”: Na gruncie wprowadzonego art. 1 ust. 9 nie ma też zastosowania art. 26 ups regulujący kwestię zwrotu udziału byłemu członkowi. Wobec powyższego w przepisach noweli brak jest regulacji, na podstawie, której członek spółdzielni mógłby żądać zwrotu wniesionego udziału. Wydaje się przy tym, iż dochodzenie ewentualnych roszczeń nie jest wykluczone na zasadach ogólnych. Z tego względu konieczne jest uregulowanie tej kwestii w przepisach u.s.m. Proponujemy zmianę brzmienia art.1 ust.9   u.s.m.:

 art.1 ust.9 otrzymuje brzmienie:

1. Nie stosuje się przepisów ustawy wymienionej w ust. 7 dotyczących udziałów i wpisowego, a także przepisów dotyczących obowiązku złożenia deklaracji w celu przyjęcia w poczet członków spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 3,

2. Na wniosek byłego członka spółdzielni dokonuje sie zwrotu wniesionych udziałów w terminie 30 dni od daty złożenia wniosku. 

Proponowana zmiana uspokoi nastroje byłych członków spółdzielni i zapewni im prawo otrzymania uprzednio wpłaconych udziałów, a w stosunku do aktualnych członków wyjaśni, iż nie jest możliwe żądanie zwrotu udziałów do czasu, kiedy członkowstwo nie ustanie. Umożliwienie żądania zwrotu udziałów aktualnym członkom spółdzielni mogłoby narazić spółdzielnie na obniżenie jej kondycji finansowej.

 Mając powyższe na uwadze oraz uwzględniając ważny aspekt społeczny zgłoszonych zagadnień prawnych obejmujących  liczną rzeszę osób zamieszkujących w budynkach spółdzielczych, Krajowa Rada Spółdzielcza  zwraca się do Pana Ministra o przyjęcie naszego wniosku i zainicjowanie procesu legislacyjnego.

                                                 Z poważaniem

                                                         dr inż. Mieczysław Grodzki Prezes Zarządu KRS

Przypomnieć należy, że KRS 15 marca br. wystąpiła do Rzecznika Praw Obywatelskich w sprawie spółdzielni popegeerowskich, apelując o podjęcie przez Rzecznika inicjatywy ustawodawczej w zakresie zmiany w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych.